Hvorfor bruge Gaihede som rådgiver ?

Løbende tilsyn • God kommunikation • Effektiv Styring • Faglige kompetencer

10 gode råd til renovering og vedligehold af ejendom

Der er rigtig mange ting, der skal overvejes hvis man sidder som bestyrelse i en boligforening og derfor har ansvar for ejendommens vedligehold og udvikling.

Vi har nedenfor samlet nogle af de råd vi synes, er vigtige for jer at kende til, I arbejdet med vedligehold og renovering af jeres ejendom.

 

 

 

Book møde

1. Start med overblikket - Få en vedligeholdelsesplan

Det er altid en god ide at have en opdateret vedligeholdelsesplan for ejendommen.

En vedligeholdelsesplan giver jer overblik over ejendommens tilstand og det anbefalede vedligehold de kommende 10 år. Det betyder, at I som bestyrelse har et værktøj at vedligeholde efter. Bruger I vedligeholdelsesplanen har I mulighed for at prioritere hvad, der skal gøres først, og et estimat for hvad de enkelte ting koster, så der også økonomisk kan planlægges efter om/hvornår det er fornuftigt at forbedre ejendommen med f.eks. nye altaner, elevator el.lign.

Vedligeholdelsesplanen er på den måde et godt beslutningsgrundlag for driften af foreningen.

Vi ser tit, at der først tages stilling til vedligehold, når et problem opstår. Ofte sker der så det, at der bliver tilkaldt en håndværker for at udbedre et akut problem. Det er i princippet fint, men der sker så typisk det, at bestyrelsen på et tidspunkt mister overblikket over hvad, der er lavet hvor, og foreningen derfor ender med at komme til at betale ekstra for dyre og ineffektive lappeløsninger.
Følger man en vedligeholdelsesplan kan renovering foretages når nødvendig, og laves i synergi med andre opgaver – så facaden f.eks. renoveres når stilladset er sat op for at skifte vinduerne.

njal saga gård 628A8535

2. Brug en rådgiver til planlægning og renovering

Står I som forening overfor en renovering eller et byggeprojekt anbefales det, at få hjælp fra en rådgiver. Byggerier og renoveringer er komplicerede projekter, med mange parter, mange valg, der skal træffes, godkendelser og regler, der skal overvejes og meget, der kan gå galt. Alene det at finde den rigtige entreprenør/håndværker til opgaven og se igennem hvad et tilbud indeholder er vanskeligt, hvis man ikke er vant til byggebranchen.

En rådgiver er en fagmand, der har erfaringer i ejendomsrenovering og byggeri, og som er jeres mand igennem hele processen. Rådgiveren er således jeres garant for at få den bedste løsning for jeres behov, få arbejdet udført i rigtig kvalitet, til rigtig pris, og at have en ved jeres side til at tage drøftelserne med beboere, naboer, håndværkere. Det er afgørende for at I som bestyrelse får en tryg proces, der også levner tid til jeres normale arbejde/fritidsliv.

Som rådgivere ved vi også hvilke tilskudsmuligheder der findes, f.eks. tilskud til energirenovering af boligen, til solceller på taget, til at skifte vinduer til nogle, der dæmper trafikstøjen eller til etablering af LAR områder. Vi ved af erfaring, hvilke typer projekter, der har mulighed for at få tildelt støtte, og kan bistå jer med ansøgningen.

3. Få styr på jeres vand og varme installationer

Mange af de oprindelige ejendomme i København bygget omkring år 1900 blev opdateret i 60-erne og 70-erne, og byfornyet i primært 90-erne. Her blev der bl.a. installeret badeværelser i lejlighederne og de fælles toiletter blev sløjfet. Det betyder, at der mange steder er installationer til både vand og kloak, der er langt over 40 år gamle. Tankevækkende, da levetiden for et rør normalt er 35 år.

Vi kan da også se, at der i mange ejendomme er meget dårlige og tærede rør, der kan være deciderede bomber under foreningerne, da en vandskade pga. et vandrør eller et skjult rør kan blive både dyre, besværlige og omfattende. Ikke mindst hvis jeres ejendom er så gammel, at rørene er skjult i væggene, da skader så kan udvikle sig til fugt og skimmel.

Hvad kan I selv se efter?

Et tegn på, at der er behov for at få set på jeres vand og varme installationer er f.eks. faldende vandtryk. Er det svært for beboerne på 4. etage at skylle shampoo ud af håret? Så er det typisk et tegn på problemer med vandrørene.

Er der dele af ejendommens beboere, der har problemer med at holde varmen om vinteren? Så kan det være fordi ejendommen skal isoleres, men det kan også være fordi varmesystemet er gammelt, og ikke tilpasset den måde fjernvarmen fungerer på i dag. Radiatorer kan være den forkerte størrelse ift. den lave fremløbstemperatur, der er på fjernvarmevand i dag ift. tidligere tiders varmeforsyning, eller enkelte lejligheder kan have skiftet til nye radiatorer, hvilket i gamle systemer kan komme til at gå ud over nabolejlighederne.

Hvis ejendommens varmeregning er høj, kan det også være grundet en ”strafafgift” fra HOFOR hvis man ikke opfylder deres afkølingskrav. Det kan igen være et tegn på at jeres varmesystem skal efterses og måske skiftes.

Pumper

Man bruger pumper i varmecentralen til at sende fjernvarevand eller varmt brugsvand rundt i ejendommen. Det er vigtigt de er dimensioneret og indstillet rigtigt, for at systemet virker optimalt. Af hensyn til jeres driftsomkostninger er det vigtigt, at være opmærksom på at pumper i varmecentralen er store energislugere. Hvis de er over 10 år gamle giver det mening at udskifte dem. Tjek strømforbruget. Hvis det mindste watt-tal er 50 watt eller derover, så kan det betale sig at skifte den ud – også selvom den er under 10 år. Hvis varmeanlægget er ældre, og har en trinreguleret pumpe, der er indstillet på trin 3 vil det typisk også være en god ide at skifte den ud. Skift til en elektronisk reguleret pumpe. De er lidt dyrere, men man sparer så meget på energiforbruget, at de har tjent sig ind på få år.

Rør i kælderen

Det er også en god ide at holde øje med rør i kælderen. Hvis isoleringen på dem brydes f.eks. af slid eller hvis de bliver påkørt af cykler, så kan det være farligt at færdes i kælderen, da varmerør i en lang periode blev isoleret med asbest, der er både miljø og sundhedsskadeligt.

Endelig er det vigtigt at få set på faldstammer og kloakker inden problemer med utætheder og rotter opstår.

 

4. Energioptimering. Små forbedringer kan ofte give besparelser på energiforbruget

Udover optimering af varmecentralen i ejendommen, er nogle af de tiltag, der er mest effektive for at spare på varmeregningen og øge komforten i lejlighederne typisk at isolere gulv og loft.

Det handler typisk om at isolere gulvet i lejligheden over porten, isolere loftet over de øverste lejligheder og i sikre, at der er isoleret i etageadskillelsen mod kælderen.

I Københavns gamle ejendomme er ydermure typisk helmurede, i de nederste etager består de af to rækker mursten – øverst af kun én. Det betyder, at de er meget dårligt isoleret, og derfor kan være både uden komfort og meget dyre at fyre op om vinteren.

I nogle ejendomme er det gavnligt og muligt at isolere ydermuren. Det er oplagt at isolere ejendommens gavle, såfremt de er tilgængelige og der er bolig på den anden side. Isolering af ydermur kan ske på både yder og inderside. Det er dog sjældent en god ide selv at sætte isolering op på indervægge, da det kan give problemer med fugt og skimmel. Tag fat i os og hør hvad, der er muligt og hvad der kan betale sig i netop jeres ejendom.

Andre hurtige veje til besparelser kan være at få skiftet belysning i fællesarealer til LED pærer, der bruger langt mindre strøm eller til nye lamper med bevægelsesfølere, så de kun lyser, når der er behov for det.

5. Forlæng opgangens levetid med rigtigt vedligehold

Gulvbelægningen i mange opgange er linoleum. Linoleum er fremstillet udelukkende af naturlige materialer (primært linolie), og kan med rigtigt vedligehold holde sig pænt i årtier. Hvis man ikke er opmærksom på rigtigt vedligehold, risikerer man derimod at udtørre og ødelægge det, så det revner og får en meget kort levetid. Det betyder, at man aldrig på bruge rengøringsmidler med en PH værdi over 9,0, som f.eks. brun sæbe, klor, salmiak, acetone, ethanol, lud, soda, skurepulver eller fedtfjernende rengøringsmider som sulfo eller Ajax. Alle disse midler ødelægger et linoleumsgulv.

Der findes forskellige typer linoleumsvask, der anbefales. Desuden bør man med jævne mellemrum sørge for at vedligeholde gulvet med linolie.

Hvis man gør det, kan et linoleumsgulv holde sig pænt i mange årtier. Ved behov for en opfriskning, kan det give god mening at give linoleumsgulvet en voksbehandling.

 

6 Få sikret ejendommen ift. skybrud og oversvømmelser

Oversvømmelser og vand i kældre er et større og større problem grundet flere skybrud og et underdimensioneret kloaknet. Det giver problemer i mange ejendomme, der gang på gang oplever at kældrene bliver fulde af vand.

Der er flere ting man kan gøre som ejendomsejer for dels at undgå, oversvømmelserne, dels at undgå større skader hvis oversvømmelsen sker.

Nogle af mulighederne for at undgå skybrud er at sikre, at vandet naturligt kan løbe væk. Afhængigt af jeres gårdområde og jordbunden kan der etableres lokal afledning af regnvand et såkaldt LAR område, hvor regnvand kan opsamles og naturligt sive væk. Det er en projekttype som mange forsyninger giver tilskud til, så er ikke så dyrt som det lyder.

Der er imidlertid en række ting I selv kan gøre. Rens ristene på vejen og i gården, så regnvandet kan komme ned i kloakken. Sørg for at døre og vinduer i kælderen er tætnet. Der findes vandtætte dør-barrierer, der kan sættes op foran døren i kælderskakten, når skybrud er varslet. Få installeret en højvandslukke i kloakken, så vandet ikke kan løbe fra kloakken op i kælderen. Hvis ejendommen har omfangsdræns, så husk at få det renset og tømt sandfangsbrønde hvert 2. år.

Endelig er der en række simple tiltag der bør gøres i kælderen. Fjern organisk materiale. Det er f.eks. træ, linoleum, gips, tapet og mdf plader, der alt sammen indeholder organisk materiale, der er grobund for skimmel og bakterier, når det bliver fugtigt. Erstat de organiske materialer med f.eks. beton, klinker/fliser og metalgitre, der kan tåle vandet. Desuden anbefales det at opbevare ting i kælderen i lukkede plastbeholdere.

Endelig er det altid en fordel at have varme og god ventilation i kælderen, for at holde rumfugten ude. Specielt i ældre kældre med opstigende grundfugt kan der opstå fugtskader selvom der ikke har været oversvømmelse.

 Tænk også på, at det er andre dele af bygningen end kælderen, der er udsat for vandskade i tilfælde af skybrud. Det gælder f.eks. vinduer, tag, facade, altaner. Læs mere om det i artiklen her fra vores tekniske direktør.

7. Få brandsikret ejendommen

De gamle ejendomme i København er lavet med 2 trapper – en for og en bagtrappe. En af grundene til dette er, at trapperne er lavet af træ, så hvis der går ild i den ene, så kan man bruge den anden som flugtvej.

For at kunne bruge en trappe som flugtvej kræver det, at trappen er ryddet, og at man ikke bruger den til opmagasinering af sko, tomme flasker, aviser, tørrestativer og hvad mange ellers bruger bagtrappen til. Så helt basalt er det en god ide at sørge for oprydning, og sikre, at det står i jeres vedtægter, at trapperne skal holdes fri så de kan bruges som flugtvej.

Det er også en god ide at få installeret røgalarmer i ejendommen, så beboerne kan blive alarmeret, hvis uheldet er ud.

Endelig er det en god ide at brandsikre jeres yderdøre (for og bagdør). Det betyder, at dørene er af et materiale, der sikrer et vist antal minutter (afhængig af certificeringen) inden ilden bryder igennem, hvis det skulle ske at en brand opstår. Det giver mulighed for at man kan nå at slippe ud af den anden indgang og/eller for brandvæsenet til at nå frem.

8. Fjern affaldscontainerne fra gården - giv plads til leg og udeaktiviteter

Affaldssortering i 10 forskellige beholdere er en kæmpe udfordring i de fleste foreninger, da mængden af beholdere tager plads i gården, der ellers kunne være brugt til leg og aktivitet. Der findes forskellige løsninger på problemet. F.eks. at få etableret affaldssug, hvor affaldet transporteres i stålrør under jorden, og opsamles i en lukket tank under gården eller i kælderen, eller få undersøgt muligheden for at etablere molokker (nedgravede beholdere uden sug) i vej eller fællesarealer. Begge løsninger er  også en god ide af hensyn til at undgå rotter i gården.

Løsningen giver plads til træer, buske, legeområder og fællesarealer i gården, og hvem vil ikke hellere have en hyggekrog end en række affaldscontainere i gården.

Afhængig af jeres situation kan det give god mening at tænke en løsning for affaldshåndtering sammen med et LAR-område og en grønnere gård.

En grøn gård kan betyde græs på cykelskurets tag, etablering af en petanquebane, en legeplads eller en pergola hvor der er plads til fællesskab og hygge. At lave gården grøn giver ikke kun livskvalitet til beboerne. Afhængig af løsningen kan det også være med til at minimere risikoen for oversvømmelser ved skybrud og til at fremme biodiversiteten.

Du er velkommen til at kontakte vores landskabsarkitekt, og høre om mulighederne.

9. Hvordan skaffer man en god håndværker? Og er tilbuddet godt?

Det kan være vanskeligt at finde en god håndværker. Typisk spørger man nogen, man kender. Det er dog for almindelige mennesker virkelig svært at gennemskue, om tilbuddet er godt, om alt er inkluderet eller der kommer ekstraregninger.

Ligesom det som regel er umuligt at vide, om det, der laves, er både hensigtsmæssigt, lovligt og i god kvalitet.

Når vi som rådgiver vælger entreprenør til en opgave, så anbefaler vi typisk at invitere nogle af de entreprenører, vi har gode erfaringer med til at give et tilbud på opgaven. Så man får flere forskellige priser, men kun fra håndværkere vi kan anbefale. Vi rådgiver på utallige projekter af forskellig type hvert eneste år. Det betyder, at vi har erfaring med rigtig mange forskellige entreprenører og håndværkere indenfor forskellige fagområder. Vi ved derfor hvem, der er gode til hvilke opgaver, hvem, der vil kunne levere kvalitetsarbejde på et specifikt projekt og hvem, der overholder aftaler.

Hvis I står overfor en renovering af jeres ejendom, hvor I selv ønsker at styre projektet og entreprenøren, så er det stadig muligt at kontakte os og få hjælp til valget af håndværker. Vi yder ofte totalrådgivning, men bygherrerådgivning betyder, at man kan få rådgivning til enkelte dele af projektet, det kan være idefasen, projekteringen, myndighedsbehandlingen, byggesagen, tilsyn eller andet.

 

Gaihede rådgiver

10 Hvad gør man hvis foreningen drømmer om altaner eller elevatorer?

Altaner og elevatorer er to af de vigtigste egenskaber som købere efterspørger ved køb af lejlighed. Det er derfor også projekter, der efterspørges i rigtig mange foreninger.

Drømmen om altaner

Hvis I gerne vil have altaner i jeres forening, er der nogle ting I skal overveje:

  • Er der enighed hos beboerne i ejendommen?
  • Hvilken type altaner, skal der være noget at vælge imellem?
  • Er der økonomi i ejendommen til det? Eller er det f.eks. nødvendigt at prioritere at lappe huller i taget?
  • Er det sandsynligt at I kan få godkendelsen fra kommunen?

Det er altså vigtigt, at I på generalforsamlingen eller på beboermøder drøfter interessen for altaner, om der er specielle ønsker der skal tages højde for og om det i det hele taget er noget, der kan blive flertal for. Det er også her en god ide, at tage et kig på vedligeholdelsesplanen, for trænger jeres tag til udskiftning kan det blive dyrt for beboerne både at skulle forholde sig til nyt tag og altaner, og desværre er der nogle projekter, det kan blive dyrt at udskyde.

Myndighedsgodkendelsen er vigtig i altansager, og det er de seneste år blev en del vanskeligere at få godkendelsen hos bl.a. Københavns kommune. Noget af det kommunerne vurderer ved altanansøgningen er, om bygningen vil kunne holde til altanens ekstra vægt. Desuden vurderer de, om altanen kan være til gene for naboer, om den skygger for underboens vinduer og hvor langt, der er fra altan til nærmeste nabo. Endelig er flere kommuner meget opmærksomme på det æstetiske udtryk, altså om valget af altan passer til ejendommen og om de sættes på symmetrisk. Det betyder også at en enkelt beboers modstand mod en altan kan betyde, at hele projektet ikke kan godkendes.

Der er mange altanfirmaer, der tilbyder at køre hele altanprojektet for ejendommen. Vores erfaring er, at det også her er en god ide at tage en rådgiver med på råd. Eller som minimum at få en rådgiver til at føre tilsyn for at sikre, at kommunen har givet godkendelse af projektet, hvilke altaner der er givet tilladelse til, hvor de skal placeres, at man er sikker på, ejendommen kan holde til vægten af altanerne, og endelig sikre, at montage af altanerne sker forskriftsmæssigt. Der har været en del dårlige sager fremme i pressen om at foreninger eller de enkelte altankøbere er blevet snydt, fordi de ikke har haft en uvildig rådgiver på projektet.

 

Elevator

Interessen efter at have elevator installeret i lejlighedsbyggerier stiger, i takt med at beboerne bliver ældre, og i takt med at børnefamilier vælger at blive boende i byerne.

Der er typisk 2 metoder, der bruges til installering af elevator. Enten opsættes et elevatortårn udenpå bygningen, ellers benytter man bagtrappen, således at den fjernes og erstattes af en elevator. Hvis sidstnævnte løsning vælges skal man være opmærksom på, at det typisk kræver at der installeres sprinkleranlæg på fortrappen, for at sikre, at der fortsat er en brandsikret flugtvej fra lejlighederne. Hvis det er noget I overvejer, så kontakt Gaihede, og få en uforpligtende snak om mulighederne.

Clear
Cache